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编辑丨李壮
楼市“限价”调控政策出台时，主要是防止楼市价格过快上涨。在楼市进入买方市场的新形势下，“限价”即将成为往事。
一直以来，“限价”与“限购”、“限贷”、“限售”等政策构成楼市调控的有力手段，在以往房地产市场较热时期抑制房价过快上涨，在市场下行期则遏制房价过快下跌。
不过，“限价”这一调控方式正在发生转变。近期武汉、广州等城市部分楼盘因大幅降价销售被业主投诉，当地官方表态“开发企业可根据市场行情自主确定销售价格”；与此同时，今年以来郑州、兰州等10余个城市明确不再实施新建商品房销售价格指导。
有业内人士就此表示，当楼市开始转向买方市场，取消“限价”是行业大趋势，除了有利于开发商促销回款，部分高溢价的优质产品也需要突破价格管控。此外，“限价”松绑还有利于新房和二手房价格的并轨，实现完全竞争市场。在去库存背景下，预计未来更多城市会跟进松绑价格管控，我国的住房价格体系将会迎来重构。
多地政府表态房企可自主定价
“限价”将成为过去式
房地产行业步入深度调整期，部分地区对楼市价格的管控正在松绑。在人民网地方领导留言板，对于近期购房者反映楼盘大幅降价问题，保定市政府回应“商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情、供求关系，自主确定销售价格”；广州南沙区回复称“根据相关规定，开发企业可结合市场实际享有自主定价权”。
在一线城市中，广州地区对楼盘降价持“宽容”态度。比如，近期有购房者在人民网领导留言板称“2022年两万多购买保利湾上，如今楼盘降价为1.33万元销售，请求领导让公司返还差价给我”。广州市南沙区回应表示：“开发企业可结合市场实际享有自主定价权，并向住建部门办理价格备案或调整。我区住建部门未发现开发企业存在相关违规行为”。
引发市场热议的还有武汉文旅集团开发的万和光谷项目，因“备案价2万多，现在卖1.25万”被购房者在武汉城市留言板上质疑“恶意降价”。据湖北武汉市东湖新技术开发区管委会回复：“商品房价格由开发企业根据市场供求关系进行自主定价，同时与购房人通过合同约定最终成交价格，但不得超过预售方案备案价。企业根据市场状况调整商品房住房价格属于市场主体自主经营范畴，并不违背法律法规禁止性规定。”
按照上述回复口径，开发商在售房过程中降价销售系自主定价行为，降价幅度没有明确约束，并不违法违规。 而除了部分城市对房企价格调整弱化管控，越来越多的城市已发文取消商品住房销售价格指导，为房企自主定价提供明确依据。
据不完全统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等至少10余个城市明确取消销售“限价”，另有阳江、珠海、芜湖等地优化“限价”政策，如缩短备案价格调整的时间间隔、取消楼层差价限制等。
譬如，今年7月，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于取消商品住房销售价格指导的通知显示，“住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续”。该月兰州市也发文“取消对新建商品住房价格备案”。
杭州和上海则在土拍环节对新房销售“限价”进行调整。其中，杭州目前则仅保留核心区域新房销售限价；上海在今年7月份第三批次商品住房用地出让公告中也未提房地联动价，不过出让文件要求竞买房企需要签署竞价承诺书，承诺包括理性竞价，项目符合销售条件后，向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案。
广东中原地产项目部总经理黄韬向本刊介绍，就广州地区而言，取消“限价”是去年乃至前年就开始推进的事，当市场景气度下降，广州一些楼盘减价10%乃至30%，这也导致少数高价买房的老业主喊话“退房”，一些没有网签的顾客甚至要“退旧买新”，“面对这类情况，部分开发商的处理方式是走法律程序，或者给业主提供一定补偿。不过广州市场整体还算理性，没有太大波动，大部分人其实尊重市场规律。”
“取消‘限价’是适应市场需求的一种体现，越是优质的楼盘，价格管控放开后依然卖得很好。”黄韬如此表示。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，之前限价措施的实施是为了抑制房价过快上涨、控制开发商调价的频率和幅度，在明确“一房一价”的基础上，很多城市对项目调价幅度控制到15%以内，超过的话需要重新备案、重新申请预售价格。
“目前楼市供不应求的关系已经转变，成为买方市场，保留限价已经没有太大意义。” 李宇嘉谈道，“一方面，部分开发商降价促销、回笼资金的动力很强，企业不得不进行价格让步；另一方面，有些高溢价的优质产品反而需要突破价格管控。”
在李宇嘉看来，取消楼市“限价”是市场大趋势，除了有利于开发商促销回款，还有利于新房和二手房价格的并轨：“二手房价格不受限制，这两年降价幅度比新房大。对比之下新房处于劣势。当楼市进入完全竞争市场，开发商也好，购房者也好，各方都要接受楼市价格正反向波动这个事实。”
同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示，因为降价导致的购房者投诉本身就不具备法理性，允许降价是房地产市场逐渐成熟的标志：“目前很多城市已经进入到二手房主导的存量市场，二手房市场价格就是市场化行为，新房占比已经很小，因此放开限价不会对市场造成很大的冲击。”
“工抵房”限制条件放宽
东莞、武汉频现低价楼盘
上述降价促销的部分楼盘中，基于资金回款及促进工程建设等目的，“工抵房”项目较为常见。
典型例如被业主质疑“恶意降价”的武汉光谷项目，据武汉市东湖新技术开发区管委会回应，前期该项目预售方案中备案价约23124元/平方米，成交均价约18300元/平方米。因企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋抵给施工方以抵偿相应的债务，近期施工方为回笼资金，将“工抵房”低价出售，最高降价6000元。
据了解，武汉光谷项目光谷知识产权国际合作中心(IPIC)，开发商系武汉文旅集团旗下公司，计划总投资20亿元，建筑施工单位为武汉建工集团。该项目最早开盘时间为2022年7月，覆盖商务、商业、住宅类房源。其中住宅作为项目配套，共400套房源，目前去化率46%。
成为“工抵房”前，武汉万和光谷项目曾因工程款纠纷短暂停工，不过目前已经恢复施工。此前多位业主在武汉城市留言板上反映，万和光谷项目从2013年至今施工进度缓慢，担心今年年底无法如期交房。今年4月，东湖新技术开发区自然资源和规划局等机构回应，“该项目年后未申请复工，主要原因是建设单位与施工单位存在工程款问题。建设单位、施工单位双方友好积极沟通，目前项目已复工。”
作为盘活资产的一种形式，“工抵房”是指房地产开发商将其名下的房产抵押给承建商，用以偿还其所拖欠的建筑工程款项。工程方为尽快回笼资金，大多将房子折价出售。近期在武汉、东莞等城市，低价出圈的房源不乏一批“工抵房”。
在东莞，继此前长江实业旗下项目“5折卖房”、万科项目“买一送一”等营销活动大热后，当地水乡板块的“工抵房”项目，也因“重返万元时代”激荡市场。其中，工程商折价变现的华侨城云瑞府项目，对比该盘1.4万元/平方米的楼面地价，1万元/平方米的销售单价极具吸引力；首开熙江玥也拿出了一批单价仅1.06万元/平方米的房源售卖，楼层房源任选且带精装修。
一批城市正为低价“工抵房”加快去化提供依据。 今年以来，江西九江、广西贺州、河南安阳等部分地区对“工抵房”的限制条款放宽，松绑其预售资金监管和网签备案流程。今年7月，九江市印发《关于进一步促进九江市房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》提出，稳妥处置“工抵房”“法拍房”，经辖区政府核实确认并提交书面申请，允许保交房项目预售监管资金未到账的“工抵房”进行合同网签备案；广西贺州市住建局也发文，即日起至2025年12月31日“工抵房”可直接进行网签备案。
杭州、上海土拍环节松绑“限价”
国内住房价格体系或迎来重构
除了部分低能级城市对房企项目价格管控松绑、允许折价销售回款。目前部分核心城市也在土拍环节松绑新房“限价”。对于核心城市的热门项目而言，当价格开始向市场供求关系回归，意味着热门项目有更多溢价空间。
今年7月上海实施第三批次商品住房用地土拍，取消了溢价率10%的上限，同时不设置房地联动价(在土地出让合同中规定好该地块开发之后的住房平均价格)。这批次四宗宅地，吸引北上广深房企齐入场，最终来自广州的保利发展、越秀地产，来自北京的城建发展以及来自深圳的招商蛇口，成为拿地主力，4幅地块总成交金额达91.33亿元。
其中两幅杨浦地块高溢价成交，杨浦平凉地块、杨浦长白地块溢价率高达21.18%、17.12%。前者历经60轮报价，由保利发展旗下公司以22.03亿元竞得，后者历经79轮竞价，由城建发展联合杭州燚乐实业斥资22.3亿元竞得。
综合来看，目前敢于在核心城市高溢价夺地的，仍以央国企为主。在“不限价”背景下，后续这类产品入市有望实现更高溢价。
不过，目前以北京为代表的核心城市仍然对“限价”持保留态度。回溯今年2月，有购房者在人民网领导留言板表示：“首开梧桐山语项目62平米户型同楼层同户型总价降价约40万元至50万元，每平米单价降价高达15%。开发商随意降价。”对此，北京市昌平区住建委回应表示：“受房地产市场周期性价格波动影响，该项目目前62平部分位置、楼层较差的房源存在降价现象。如开发商承诺该户型不降价，市民可提供相应证据，如经我委核实该项目存在违规行为，我委将针对相应法规对企业作出责改措施。”
李宇嘉就此表示，目前核心城市在土拍环节取消地价和房价限制，尤其是核心地块，“高地价、高房价”的趋势并没有问题。这也将影响未来市场的趋势，即新房市场更多面向改善型住宅，那二手房市场更多面向刚需。“不过，从价格监管的角度看，未来信息公开、数据公开依然重要，销售价格也始终要由成本决定，未来开发商还是需要在相关部门进行价格备案。”
“目前限价松邦，已在新房市场和土地市场之间紧密联动，未来我国的住房价格体系将会迎来重构，部分项目难以避免面临资产价值缩水，而优质的项目价值更高、更加体现保值性。”宋红卫认为，“在一定程度上，部分城市已经默许了楼盘降价促销，去库存背景下，预计未来会有更多的城市跟进松绑价格管控。”
(文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。)