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* **监管合规性：**是否持有相关监管机构颁发的合法牌照。
80后白领李丽（化名）没有想到，10月份卖房收到的100万定金还没有捂热，一个多月后就被花了出去，成为了购买另一套两千多万豪宅的定金。
11月30日，李丽夫妇在广州珠江新城凯旋新世界广粤观邸看房5个多小时后，于当晚10点认购了一套总价两千多万元的三房。而另一名实力买家，则一掷1.5亿元买下两套（双证）打通成一套的广粤观邸，和李丽成为邻居。
广州市住建局在昨日通告指出，11月广州市一二手住宅共网签21348套，环比10月的23606套微减9.6%，“仍处于年内月度高位水平，市场继续保持热度，延续止跌回稳态势”。
亿万富豪正在出手
年内广州至少已成交16套亿元豪宅
“这位买家非常低调，明确不能拍照片，背影都不行，更别提别的个人信息”。12月3日上午，凯旋新世界广粤观邸的项目负责人告诉南都湾财社记者，该位亿元买家早在2016年广粤尊府开盘时就曾前来看房，后面各种原因选择购买了别的楼盘。
过去八年间，该买家曾多次来到凯旋新世界看二手房，但未成功购买。发现项目还有未售一手房源后，就坚定坐等入市，直到11月中旬广粤观邸发布亮相。在11月30日项目举办VIP专场时，该买家一家果断优选了一套建面约500平方米的大宅，这套房由两套打通而成，总价约1.5亿元。
广粤观邸的亿元成交，并非11月的个案。就在此前三天，11月27日，合富研究院披露，广州·鹏瑞1号T1栋完成1套签约，成交单价超28万元/平方米，成交总价2.15亿元。
从克而瑞监测数据可见，2023年全年，广州总共成交10套亿元豪宅，均为新房，当中9套为广州·鹏瑞1号，1套为星河湾海怡半岛。
而今年1月至10月，广州就已网签12套亿元豪宅，已超去年全年。当中两套亿元豪宅分别是越秀区宏城花园别墅，建面546平方米，总价1.1亿元，单价20.1万元；珠江新城越秀星汇御府，建面666平方米，总价1.06亿，单价15.9万元。
今年前十月成交的10套一手豪宅出自汇悦台、广州·鹏瑞1号、星河湾海怡半岛。当中汇悦台于10月网签，面积1251平方米，成交单价36.8万+，总价达到4.613亿元，刷新中国内地单套住宅售价新纪录。星河湾海怡半岛的一套亿元豪宅于8月网签，成交建面1260平方米，总价2.059亿元，单价16万+。另8套为商业大平层广州·鹏瑞1号，套均总价1.39亿元，8套的成交总额达到11.154亿元，折合单价25万+。
广州·鹏瑞1号的相关人士表示，项目还有多套已认购的亿元豪宅待网签。而星河湾半岛五號，亦在国庆黄金周首日就成交了两套超千平方米的复式豪宅，单套总价2亿+，两套的销售额就达4亿+。
综合今年前十一个月的数据统计，这意味着，今年以来，广州至少已成交16套亿元豪宅。
中产买入千万豪宅
80后前脚卖一千万豪宅，后脚买两千万豪宅
在11月30日之前，李丽没想到自己会这么快重新买房。就在10月份，她才把珠江新城的一套建面125平方米的豪宅卖了，总价约1400万元。
由于接盘买家是卖一买一（卖掉天河北的房子买入珠江新城的房子），在交易过程中遇上国家出台买房降税新政，她配合买家等候12月1日起降税新政施行后过户。
事实上，10月份所出售的房子，是李丽这两年在珠江新城出售的第二套千万豪宅。就在去年，她已出售过一套千万豪宅。
“卖掉两套房，心里会慌。手里没房的话，还是会担心踏空”。按照李丽此前规划，她本计划等到年底，或明年再在珠江新城重新购房。直到11月中旬收悉凯旋新世界即将推出全新一期广粤观邸，李丽重返楼市的决心变得迫切，“主要是每天关注珠江新城的成交量，也看到了国家给的利好政策和信心”。
在11月30日广粤观邸举办VIP专场之际，李丽当场看中其一套大面积三房，总价2000多万。10月份才收到的买家转来的100万元定金，在这天就成为了她购买广粤观邸大宅的定金。
广粤观邸的销售负责人介绍，购买广粤观邸的买家多为老业主，或者老客户，普遍此前就有购买凯旋新世界的计划，当然也不乏一见钟情的买家，“一对外籍华人夫妻，当天来广粤天地中庭玩，听说还有住宅卖，就来看了”。据悉，该对外籍买家前后看房7小时，期间去广粤天地的西班牙餐厅吃了一餐饭，后面重返签约中心，买了一套三房。
在二手市场，珠江新城11月的二手住宅成交量已达到年内最高点。
从珠江新城某中介负责人刘生传来的统计数据可见，11月份珠江新城成交了81套房子（含两套法拍房），其中32套总价超过1000万元。当中两套总价超过6000万，均位于凯旋新世界广粤尊府，其中一套面积280.4平方米，总价7200万；一套面积259.07平方米，总价6350万。
“降税政策出来以后，珠江新城11月的成交比10月多了近十套”。刘生表示，降税以前，在珠江新城买一套2000多万元的豪宅，至少要交100多万元的税；买四五千万元的豪宅，起码要交两三百万元的税，如今降税之后，预计只需要几十万元税费，由此也刺激了交易上升。
相关数据显示，今年1至11月，珠江新城即便在阳春3月，也只成交了62套二手房。直到10月份回升至70多套，到11月份则冲到年内高位。
刚改一族力撑楼市
11月广州超八成二手住宅被刚需改善客买走
尽管亿元豪宅、千万豪宅频现成交，但撑起11月楼市的，仍然以刚需和改善买家为主。
深耕越秀区多年的某中介负责人赖生介绍，其司几家门店在11月一共卖出14套房，当中11套为二手房，3套为新房；总量比10月多卖了1套。14套房中，约八成为刚需自住，或为求学位，当中不少为面积70平方米以下的楼梯房。
在11月底的一天，其司同时促成两套面积接近70平方米的“老破小”。当中一套位于先烈中路某宿舍低层单位，总价只需要210万元出头；一套位于淘金板块，总价230万元，“和高峰期时的成交价比，预计至少减价80万元，单价从5万+变3万+”。据悉，买家都为孩子到越秀区上省级小学而买房。
合富研究院指出，在11月份，中心老城区面积60平方米以下小户型持续呈现增长势头，中大户型成交延迟释放，更促使这些低总价“上车盘”市场占比相应上升。成交单价“4字头”的电梯楼中小户型，受到楼梯楼置换电梯楼或一步到位置业型买家的青睐。
在天河区，二手成交热点转向东圃、车陂等刚需刚改为成交主力的东部区域。在海珠区，11份90平方米以下中小户型成交一度占比高达六成，当中“滨江东‘刚需刚改化’特征日益明显”。
从广州市房地产中介协会的数据可见，11月，广州市二手住宅网签中，60平方米以下、60-90平方米、90-120平方米分别占比17.07%、34.52%、30.06%，这也意味着，当月至少超八成的房子为刚需和改善一族所购买。此外，120-144平方米、144平方米以上成交占比则为9.81%、8.55%，改善客或豪宅客的成交占比接近两成。
在一手市场上，据市住建局数据，11月全市主要在售一手住宅楼盘到访总量为7.34万组次，认购总量2818套，远高于9月到访认购水平；周均到访量是一季度周均的173.3%，和二季度基本持平，是三季度的115.8%；周均认购量是一季度周均的172.8%、二季度的107.1%、三季度的130.0%。
数据指出，截至11月末，广州全市一手住宅库存面积1078.77万平方米，比10月末减少3.6%，去库存周期16.9个月、比10月末缩短1.6个月，年内首次回落到18个月以内。据市房地产中介协会数据，11月末全市二手住宅挂牌量为13.51万套，比10月末减少1.9%，去库存周期14.9个月、比10月末有所缩短。
广州市住建局表示，10月以来，广州推出一系列增量政策，深化落实存量政策，11月份广州房地产市场成交仍处于年内月度高位水平，市场继续保持热度，延续止跌回稳态势。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬能加杠杆的炒股平台